Квартиры в Краснознаменске в апреле-мае 2019 года: курс на снижение цен.

Закон спроса и предложения

Закон спроса и предложения — объективный экономический закон, объединяющий в себе закон спроса и закон предложения. Обычно цена устанавливается в точке равновесия между предложением и спросом.

 

Предложение

Квартир на вторичном рынке Краснознаменска по-прежнему на 40-50% меньше, чем в прошлом году, это связано с отсутствием строительства новых объектов.

Отмечу, что в апреле тенденцию увеличения количества объектов на рынке подогрел ипотечный фактор. Ставки по ипотечным займам за месяц выросли минимум на 0,5%, что способствовало оттоку покупательского спроса, потому что для большинства клиентов в сложной экономической ситуации чувствителен рост ставки даже на десятые доли процента. С учетом продолжительных майских праздников можно смело предполагать, что затоваривание рынка в ближайшей перспективе продолжится еще более быстрыми темпами.

Спрос

Апрель

Количество обращений от потенциальных покупателей в компанию увеличилось на 20% по сравнению с прошлым месяцем. Впрочем, причиной активизации покупателей считаю текущую конъюнктуру рынка: ипотечные акции банков-партнеров и снижение количества привлекательных предложений, «в результате чего люди боятся в ходе самостоятельной покупки упустить интересный вариант и обращаются в агентство недвижимости». Положительную роль сыграло и улучшение качества работы самого агентства.

Есть и еще один фактор, способствовавший росту спроса в апреле, – сезонный. Высокая покупательская активность в марте-апреле обычна для рынка. Тем не менее спрос этой весной оказался ощутимо ниже рекордных показателей октября-декабря 2018 г. Так что, хотя оживление еще сохраняется, волна активизации, начавшаяся во второй половине прошлого года, похоже, уже выдыхается и к лету активность и число сделок, скорее всего, пойдут на спад.

«Первые три месяца текущего года рынок жил воспоминаниями о весьма активной осени 2018-го, когда спрос, потенциальный и актуальный, находился на наиболее высокой отметке. Однако к апрелю наступило окончательное отрезвление рынка – понимание, что пик спроса уже пройден. Кроме того, мы, как и предполагали, не досчитываемся части покупателей из-за роста ипотечных ставок, начавшегося в конце прошлого года. Все-таки потенциальные покупатели сейчас живут в ожидании того, что ипотечная ставка в среднем будет составлять если не 8%, обещанных правительством, то хотя бы 9%, поэтому некоторые из них откладывают выход на сделку»

О снижении спроса на вторичном рынке «Особенно очевидным это станет в конце мая, когда количество вышедших на рынок объектов увеличится еще больше из-за того, что в этом году из-за продолжительных выходных и праздничных дней многие потенциальные покупатели уехали отдыхать или отложили решение квартирного вопроса, предпочитая провести майские каникулы на дачах. И хотя апрельские цифры все еще свидетельствуют о присутствии на рынке более-менее приличной активности, к июню мы можем увидеть ее заметное проседание».

Примечательно, что, несмотря на повышение ставок, в Подмосковье растет доля ипотеки на вторичном рынке. В апреле этот показатель составил более 60%, и на 20% - чем в апреле прошлого года, когда ипотека была примерно на процент дешевле. Этот феномен обусловлен снижением доходов населения: у покупателей на руках стало меньше денег, поэтому, желая улучшить жилищные условия, им приходится все чаще обращаться в банки за заемными средствами.

Май

За первые две недели мая активность и покупателей, и продавцов в период майских праздников снизилась практически до нуля, так как все люди, у которых была хоть какая-то возможность уехать на это время из Москвы (а еще лучше – взять отпуск на три дня между праздниками), поспешили ею воспользоваться.

Май «провальным» в плане спроса, как в месячном, так и в годовом выражении. И это при том, что годом ранее май был самым активным месяцем весны по количеству авансов и совершенных сделок.

В период каникул спрос на рекламу квартир упал на 30%, а количество заявок на поиск объектов сократилось практически в два раза.

Цены и скидки

 «Выдыхание ипотечного бума и отсутствие строительства новых объектов, приводит к коррекции цен в сегменте, как следствие, общее ослабление спроса. К примеру, если зимой в Космической гавани приобрести однокомнатную квартиру без отделки можно было по цене от 3,5 млн рублей, то сейчас в данной локации встречаются варианты уже за 4-4,5 млн рублей»,

Сильного падения цен (на 10-15%) не ждем, но не исключаем снижения стоимости метра на 3-5%. «При этом если в среднесрочной перспективе средняя ставка по ипотеке стараниями государства и банков каким-то образом опустится до желаемых 9%, то это привлечет покупателей, и постепенное ослабление спроса и цен будет остановлено»,

Покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены искать варианты за пределами Краснознаменска, где уровень цен существенно ниже. Медовая долина, Одинцово 1, смарт Квартал

На этом фоне растут и цены предложения. По оценке циан, средняя стоимость квартир в Краснознаменске по итогам апреля увеличилась на 4,1% до 6,06 млн руб.: в экономклассе – на 2,9% (4,25 млн руб.), в комфортклассе – на 4,2% (5,98 млн), в бизнес-классе – на 4,6% (8,67 млн руб.).

О не радужных перспективах «вторички», в частности, свидетельствует начавшиеся в феврале 2019 г. увеличение сроков экспозиции квартир, а таких объектов в Краснознаменске хватает. В среднем сегодня вторичная квартира, выставленная на продажу по цене рынка, реализуется в течение 59 дней.

При этом надо учитываться, что в сделках до 5 млн рублей дисконт обычно не превышает 50 000 - 100 000 руб., а при бюджете покупки от 7 млн до 10 млн – 100 000 - 150 000 руб.

Но можно предположить, что в ближайшей перспективе дисконт будет только увеличиваться. Более того, если реализуется сценарий со снижением цен, то прежде чем начнет падать стоимость квартир, мы заметим активный рост скидок, что вполне объяснимо.

На рынке всегда найдутся те, кому нужно реализовать свою недвижимость быстро и в нынешних условиях именно такие продавцы первыми дадут толчок к росту уровня дисконта

  

Динамика цен на квартиры в Краснознаменске

 

* рассчитано средневзвешенное значение цены квартир за 1 квадратный метр в Краснознаменске на вторичном рынке.

 

Объём вторичного рынка жилья в Краснознаменске*

всего продаётся

общая стоимость

совокупная площадь

89 квартир

559.1 млн. руб.

5.64 тыс. м²

* в таблице показано сколько квартир продается в Краснознаменске на вторичном рынке. Количество квартир посчитано исходя из общего объёма данных представленных на ведущих сайтах недвижимости Циан, Авито, Яндекс-недвижимость, Домклик, используя глубокую многопараметрическую обработку, а также фильтрацию по цене и метражу для города. При подсчете не учитывались продажа долей и комнат.

Средняя цена квартир в Краснознаменске
за 1 кв. метр, 22 мая 2019 г. *

количество комнат

средняя цена

однокомнатные квартиры

100 237 руб/м²

1 549 $/м²

двухкомнатные квартиры

97 630 руб/м²

1 509 $/м²

трёхкомнатные квартиры

99 755 руб/м²

1 542 $/м²

многокомнатные квартиры

94 740 руб/м²

1 464 $/м²

* вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества комнат в Краснознаменске на вторичном рынке.

 

Цена квартир в Краснознаменске, 29 апр 2019 г. *

количество комнат

средняя площадь

средняя цена квартиры

1 комн. квартира

40.9 м²

4 065 000 руб.

62 823 $

2 комн. квартира

53.7 м²

5 219 694 руб.

80 669 $

3 комн. квартира

82.4 м²

8 300 811 руб.

128 286 $

многокомнатная квартира

98.8 м²

9 369 000 руб.

144 795 $

* в таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в Краснознаменске на вторичном рынке

© АН Городок, 2019